Rumah sakit, sekolah, perkantoran, dan pertokoan termasuk dalam cakupan proyek konstruksi jenis

Setiap perusahaan jasa konstruksi di Indonesia memerlukan klasifikasi dan sub - klasifikasi. Pengklasifikasian ini dapat diperoleh melalui proses sertifikasi dan registrasi sehingga nantinya perusahaan bisa mendapatkan Sertifikat Badan Usaha (SBU). Maka dari itu, anda perlu memilih klasifikasi dan sub - klasifikasi yang sesuai dengan bidang usaha anda. Nah, pada kesempatan kali ini kita akan membahas mengenai salah satu klasifikasi Bidang Usaha Jasa Konstruksi Bangunan Gedung. Simaklah penjelasannya berikut ini !

Klasifikasi Bangunan Gedung (kode subklasifikasi BG) dengan kode KBLI 4101 mencakup kegiatan konstruksi bangunan hunian maupun non hunian atas biaya sendiri untuk dijual atau atas dasar kontrak/balas jasa. Kegiatan konstruksi bangunan gedung dimungkinkan untuk disubkontrakkan sebagian atau secara keseluruhan. Apabila hanya melakukan sebagian proses konstruksi saja, maka kegiatan konstruksi tersebut diklasifikasikan dalam golongan kegiatan konstruksi khusus.

Klasifikasi bangunan gedung sendiri terbagi lagi menjadi beberapa sub - klasifikasi, diantaranya :

• Konstruksi Gedung Hunian (BG001 - 41011)

Sub-klasifikasi ini mencakup usaha pembangunan, pemeliharaan, dan/atau pembangunan kembali bangunan yang dipakai untuk hunian, contohnya saja seperti rumah tinggal, rumah tinggal sementara, rumah susun, kondominium, dan apartemen. Pembangunan gedung untuk hunian yang dikerjakan oleh perusahaan real estat dengan tujuan untuk dijual, kegiatan perubahan, dan renovasi gedung hunian juga termasuk dalam sub-klasifikasi ini.

• Konstruksi Gedung Perkantoran (BG002 - 41012)

Sub-klasifikasi Konstruksi Gedung Perkantoran mencakup usaha pembangunan, pemeliharaan, dan/atau pembangunan kembali bangunan yang dipakai untuk gedung perkantoran, seperti kantor dan rumah kantor (rukan). Selain itu, pembangunan gedung untuk perkantoran yang dikerjakan oleh perusahaan real estat dengan tujuan untuk dijual, kegiatan perubahan, dan renovasi gedung perkantoran masuk juga dalam sub-klasifikasi ini.

• Konstruksi Gedung Industri (BG003 - 41013)

Sub-klasifikasi ini mencakup usaha pembangunan, pemeliharaan, dan/atau pembangunan kembali bangunan yang dipakai untuk industri, seperti gedung perindustrian/pabrik, gedung workshop/bengkel kerja, bangunan pabrik untuk pengelolaan dan pemrosesan bahan nuklir. Termasuk juga kegiatan perubahan dan renovasi gedung industri.

• Konstruksi Gedung Perbelanjaan (BG004 - 41014)

Konstruksi Gedung Perbelanjaan ini memberikan pelayanan mencakup usaha pembangunan, pemeliharaan, dan/atau pembangunan kembali bangunan yang dipakai untuk perbelanjaan, seperti gedung perdagangan/pasar/mall, toserba, toko, rumah toko (ruko) dan warung. Termasuk pembangunan ruko yang dikerjakan oleh perusahaan real estat dengan tujuan untuk dijual, kegiatan perubahan, dan renovasi gedung perbelanjaan.

• Konstruksi Gedung Kesehatan (BG005 - 41015)

Sub-klasifikasi ini mencakup usaha pembangunan, pemeliharaan, dan/atau pembangunan kembali bangunan yang dipakai untuk sarana kesehatan, seperti rumah sakit, poliklinik, puskesmas, balai pengobatan, gedung pelayanan kesehatan dan gedung laboratorium. Kegiatan perubahan dan renovasi gedung kesehatan juga termasuk dalam sub-klasifikasi ini.

• Konstruksi Gedung Pendidikan (BG006 - 41016)

Sub-klasifikasi yang satu ini mencakup usaha pembangunan, pemeliharaan, dan/atau pembangunan kembali bangunan yang dipakai untuk sarana pendidikan, seperti gedung sekolah, tempat kursus, laboratorium dan bangunan penunjang pendidikan lainnya. Termasuk juga kegiatan perubahan dan renovasi gedung pendidikan

• Konstruksi Gedung Penginapan (BG007 - 41017)

Konstruksi Gedung Penginapan mencakup usaha pembangunan, pemeliharaan, dan/atau pembangunan kembali bangunan yang dipakai untuk penginapan, seperti gedung perhotelan, hostel dan losmen. Kegiatan perubahan dan renovasi gedung penginapan juga masuk dalam sub-klasifikasi ini.

• Konstruksi Gedung Tempat Hiburan dan Olahraga (BG008 - 41018)

Sub-klasifikasi yang satu ini mencakup usaha pembangunan, pemeliharaan, dan/atau pembangunan kembali bangunan yang dipakai untuk tempat hiburan, seperti bioskop, gedung kebudayaan/kesenian, gedung wisata dan rekreasi serta gedung olahraga. Termasuk pembangunan gedung untuk tempat hiburan yang dikerjakan oleh perusahaan real estat dengan tujuan untuk dijual, kegiatan perubahan, serta renovasi gedung tempat hiburan dan olahraga.

• Konstruksi Gedung Lainnya (BG009 - 41019)

Kelompok ini mencakup usaha pembangunan, pemeliharaan, dan/atau pembangunan kembali bangunan tempat ibadah (masjid, gereja katolik, gereja kristen, pura, wihara, kelenteng), gedung terminal/stasiun, gedung hanggar pesawat, balai yasa (kereta api), bangunan monumental, gedung negara dan pemerintah pusat/daerah, bangunan bandara, gedung PKPPK (Pemadam Kebakaran di Bandar Udara), gedung bersejarah, gedung penjara, gedung balai pertemuan, gudang, gedung genset, depo, rumah pompa, gedung power house, gedung tower, gedung gardu listrik, gedung gardu sinyal, gedung penyimpanan termasuk penyimpanan bahan peledak dan lainnya. Kegiatan perubahan dan renovasi gedung lainnya juga termasuk dalam sub-klasifikasi ini.

Proyek adalah suatu kegiatan yang mempunyai jangka waktu tertentu dengan alokasi sumber daya terbatas, untuk melaksanakan suatu tugas yang telah digariskan.

Menurut D.I Cleland dan W.R. King (1987), proyek adalah gabungan dari berbagai sumber daya, yang dihimpun dalam suatu wadah organisasi sementara untuk mencapai suatu sasaran tertentu. Kegiatan atau tugas yang dilaksanakan pada proyek berupa pembangunan/perbaikan sarana fasilitas (gedung, jalan, jembatan, bendungan dan sebagainya) atau bisa juga berupa kegiatan penelitian, pengembangan. Dari pengertian di atas, maka proyek merupakan kegiatan yang bersifat sementara (waktu terbatas), tidak berulang, tidak bersifat rutin, mempunyai waktu awal dan waktu akhir, sumber daya terbatas/tertentu dan dimaksudkan untuk mencapai sasaran yang telah ditentukan. Pengertian proyek dalam pembahasan ini bidatasi dalam arti proyek konstruksi, yaitu proyek yang berkaitan dengan bidang konstruksi (pembangunan). Dari pengertian dan batasan di atas, maka dapat dijabarkan beberapa karakteristik proyek sebagai berikut.

1. Waktu proyek terbatas, artinya jangka waktu, waktu mulai (awal proyek dan waktu finish (akhir proyek) sudah tertentu.
2. Hasilnya tidak berulang, artinya produk suatu proyek hanya sekali, bukan produk rutin/berulang (Pabrikasi).
3. Mempunyai tahapan kegiatan-kegiatan berbeda-beda, dengan pola di awal sedikit, berkembang makin banyak, menurun dan berhenti.
4. Intensitas kegiatan-kegiatan (tahapan, perencanaan, tahapan perancangan dan pelaksanaan).
5. Banyak ragam kegiatan dan memerlukan klasifikasi tenaga beragam pula.
6. Lahan/lokasi proyek tertentu, artinya luasan dan tempat proyek sudah ditetapkan, tidak dapat sembarang tempat.
7. Spesifikasi proyek tertentu, artinya persyaratan yang berkaitan dengan bahan, alat, tenaga dan metoda pelaksanaannya yang sudah ditetapkan dan harus memenuhi prosedur persyaratan tersebut.

Jenis Proyek Konstruksi

Proyek konstruksi berkembang sejalan dengan perkembangan kehidupan manusia dankemajuan teknologi. Bidang-bidang kehidupan manusia yang makin beragam menuntut industri jasa konstruksi, membangun proyek-proyek konstruksi sesuai dengan keragaman bidang tersebut. Proyek konstruksi untuk bangunan pabrik tentu berbeda dengan bangunan gedung untuk sekolah. Proyek konstruksi bendungan, terowongan, jalan, jembatan dan proyek teknik sipil lainnya membutuhkan spesifikasi, keahlian dan teknologi tertentu, yang tentu berbeda dengan proyek perumahan/pemukiman (Real Estate). Memang agak sulit mengkategorikan jenis-jenis proyek dalam kategori-kategori /jenis yang rinci dan tegas, namun secara umum (garis besar) klasifikasi/jenis proyek konstruksi dapat dibagi menjadi.

1. Proyek konstruksi bangunan gedung (Building Construction)

Proyek konstruksi bangunan gedung mencakup bangunan gedung perkantoran, sekolah, pertokoan, rumah sakit, rumah tinggal dan sebagainya. Dari segi biaya dan teknologi terdiri dari yang berskala rendah, menengah, dan tinggi. Biasanya perencanaan untuk proyek bangunan gedung lebih lengkap dan detail. Untuk proyek-proyek pemerintah (di Indonesia) proyek bangunan gedung ini dibawah pengawasan/pengelolaan DPU sub Dinas Cipta Karya.

2. Proyek bangunan perumahan/pemukiman (Residential Contruction/Real Estate)

Di sini proyek pembangunan perumahan/pemukiman (real estate) dibedakan denganproyek bangunan gedung secara rinci yang didasarkan pada klase pembangunannya serempak dengan penyerahan prasarana-prasarana penunjangnya, jadi memerlukan perencanaan infrastruktur dari perumahan tersebut (jaringan transfusi, jaringan air, dan fasilitas lainnya). Proyek pembangunan pemukiman ini dari rumah yang sangat sederhana sampai rumah mewah, dan rumah susun. Di Indonesia pengawasan di bawah Sub Dinas Cipta Karya.

3. Proyek konstruksi teknik sipil/proyek

Konstruksi rekayasa berat (Heavy Engineering Construction) umumnya proyek yang masuk jenis ini adalah proyek-proyek yang bersifat infrastruktur seperti proyek bendungan, proyek jalan raya, jembatan, terowongan, jalan kereta api, pelabuhan, dan lain-lain. Jenis proyek ini umumnya berskala besar dan membutuhkan teknologi tinggi.

4. Proyek konstruksi industri (Industrial Construction)

Proyek konstruksi yang termasuk dalam jenis ini biasanya proyek industri yang membutuhkan spesifikasi dan persyaratan khusus seperti untuk kilang minyak, industri berat/industri dasar, pertambangan, nuklir dan sebagainya. Perencanaan dan pelaksanaannya membutuhkan ketelitian dan keahlian/ teknologi yang spesifik.

Tahapan Proyek Konstruksi

Secara garis besar tahapan proyek konstruksi dapat dibagi menjadi:

1. tahap perencanaan (planning)
2. tahap perancangan (design)
3. tahap pengadaan/pelelangan
4. tahap pelaksanaan (construction)

Masing-masing tahap proyek di atas dibagi lagi dalam beberapa kegiatan yang lebih detail.

1. Tahapan Perencanaan (Planning)

Merupakan penetapan garis-garis besar rencana proyek, mencakup: recruitment konsultan

(MK, perencana) untuk menterjemahkan kebutuhan pemilik, pembuatan TOR, survey, feasibility studies studi kelayakan proyek, pemilihan design, schematic design, program dan budget, financing. Disini merupakan tahap pengelolaan (briefing), studi, evaluasi dan program yang mencakup hal-hal teknis ekonomis, lingkungan, dll.

Hasil dari tahap ini adalah:

• laporan survey
• studi kelayakan
• program dan budget
• TOR (Term Of Reference)
• master plan

2. Tahap Perancangan (Design)

Tahap Perancangan terdiri dari:

a. Prelimenery Design (Pra Rancangan)

yang mencakup kriteria desain, skematik desain, proses diagram blok plan, rencana tapak, potongan,

denah, gambar situasi/site plan tata ruang, estimasi cost (kerja global).

b. Design Development (Pengembangan Rancangan)

Merupakan tahap pengembangan dari pra rancangan yang sudah dibuat dan perhitungan-perhitungan yang lebih detail, mencakup:

1) perhitungan-perhitungan detail (struktural maupun non struktural) secara terperinci.

2) gambar-gambar detail (gambar arsitektur, elektrikal, struktur, mekanikal, dsb.)

3) outline specification (garis besar)

4) estimasi cost untuk konstruksi secara terperinci.

c. Disain akhir dan penyiapan dokumen pelaksanaan (final design & construction document).

Merupakan tahap akhir dari perencanaan dan persiapan untk tahap pelelangan, mencakup:

1) gambar-gambar detail, untuk seluruh bagian pekerjaan

2) detail spesifikasi

3) bill of quantity (daftar volume)

4) estimasi biaya konstruksi (secara terperinci)

5) syarat-syarat umum administrasi dan peraturan umum (dokumen lelang)

3. Tahap Pengadaan/Pelelangan

Pengadaan/pelelangan dilakukan untuk:

a. pengadaan konsultan

1) Konsultan Perencanaan/MK setelah gagasan awal/TOR ada.

2) Konsultan pengawas/supervisi setelah dokumen lelang ada

b. Pengadaan kontraktor setelah dokumen lelang ada

4. Tahap pelaksanaan (construction)

Merupakan pelaksanaan pembangunan konstruksi fisik yang telah dirancang pada tahap design. Pada tahap ini, setelah kontrak ditandatangani, SPK dikeluarkan, maka pekerjaan pelaksanaan dilakukan. Pekerjaan pelaksanaan mencakup.

a. rencana kerja (time schedule)

b. pembagian waktu secara terperinci

c. rencana lapangan (site plan/instalation) rencana peletakan bahan, alat dan bangunan bangunan pembantu lainnya.

d. organisasi lapangan

e. pengadaan bahan/material

f. pengadaan dan mobilisasi alat

g. pengadaan dan mobilisasi tenaga

h. pek. persiapan dan pengukuran (stake out)

Pelaksanaan pekerjaan konstruksi untuk gedung berbeda dengan pekerjaan konstruksi jalan atau konstruksi bendungan, pelabuhan, dsb. Pada pekerjaan konstruksi 4 target yang harus dicapai kontraktor:

a. selesai dengan mutu/kualitas paling tidak asma dengan yang ditentukan dalam spec/perencanaan.

b. selesai dengan waktu ≤ waktu perencanaan

c. selesai dengan biaya ≤ biaya yang direncanakan

d. selesai dengan tidak menimbulkan dampak lingkungan (sosial, fisik, dan administratif)

e. pemeriksaan lab/testing

f. penyerahan pertama

g. masa pemeliharaan

h. penyerahan kedua

secara skematis tahapan/proses proyek konstruksi dapat dijabarkan sebagai berikut: